El propietario está sujeto a impuestos especiales que tienen un impacto significativo en la rentabilidad. Todo depende de si quiere alquilar el piso vacío o amueblado.
Si lo alquila vacío, puede beneficiarse de un régimen denominado “microfoncier”. En este caso, se beneficia de una bonificación por cargas del 30% y sólo tributa sobre el 70% de las rentas percibidas. El sistema de declaración es sencillo, porque no hay que presentar documentos justificativos, pero este sistema está destinado a donantes que reciben menos de 15.000 euros anuales.
Para los arrendadores que ganan más o que prefieren los débitos directos en función de los costos realmente incurridos, es posible elegir el régimen actual.
En este caso, son deducibles de las rentas recaudadas una serie de gastos, como la retribución de los cuidadores, los gastos de la agencia inmobiliaria para la búsqueda del inquilino, la redacción de los contratos e incluso las aportaciones pagadas a la cámaras gremiales de propietarios que dan asesoramiento personalizado. También son deducibles los trabajos de mantenimiento o restauración del edificio o vivienda, las reparaciones de alquiler, los trabajos que debiliten la comodidad del arrendatario.
Déficit de tierra
La elección entre el microfoncier y el régimen real se realiza cada año en el momento de la declaración de la renta, lo que permite al arrendador elegir en función de los trabajos que haya realizado durante el año. Los impuestos locales también se pueden deducir de los alquileres, así como los intereses del préstamo. Y si en total todos los costos incurridos en el año cubren el monto de la renta cobrada, es posible crear un «déficit de tierra».
De las rentas percibidas se deducen primero los gastos incurridos y, si el importe de las rentas no es suficiente para absorberlos en su totalidad, se deduce el importe restante de la base imponible total del ejercicio hasta 10.700 euros (este límite ahora se eleva a 21.400 euros por obras de rehabilitación energética).
Esto puede permitir a un arrendador ver muy reducido su impuesto sobre la renta, una ventaja importante a la hora de realizar una obra.
Si el alojamiento se alquila amueblado, la renta se paga como renta comercial y no como suelo. El régimen “micro-BIC” (beneficio industrial y comercial) destinado a rentas inferiores a 72.600 euros de renta anual te permite beneficiarte de una bonificación a tanto alzado para gastos del 50%, en particular para cubrir el desgaste del mobiliario .
El régimen real en vivienda amueblada permite, por su parte, deducir costes reales así como una cantidad por la depreciación del inmueble. Este último debe ser constante y puede representar el 2% por uno durante cincuenta años, por ejemplo, un período aceptado por las autoridades fiscales.
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